Kinnisvara maksustamine käibemaksuga on üks nüansirikas teema. Kinnisvara käibemaksuga maksustamise teema puudutab vaid käibemaksukohustuslasena registreeritud ettevõtteid, kel tuleb olla kursis, millal on käibemaksu lisamine kohustuslik, millal valikuline ja millal käibemaksu mitte mingil juhul lisada ei tohi. Kinnisvara terminit kasutavad enamasti raamatupidajad. Seadusandluses on aga kasutusel väljend kinnisasi. Kinnisasjaks on näiteks korter, hoone, krunt, maa, mets ning kinnisasja kohta peetakse arvestus kinnistusraamatus.
Sisukord
- Kinnisvara müügi maksustamine
- Kinnisvaraga seotud teenuste maksustamine
- Kinnisvaraga seotud sisendkäibemaksu mahaarvamine
KINNISVARA MÜÜGI MAKSUSTAMINE KÄIBEMAKSUGA
Kinnisvara müük on reeglina maksuvaba käive.
Maksuhaldurit eelnevalt kirjalikult teavitades võib aga vabatahtlikult käibemaksu lisada kasutatud mitteelamuruumi ning poolelioleva hoonega krundi müügile. Otsustamaks, kas tegemist on eluruumiga või mitte, saab lähtuda ehituslikust kasutusotstarbest ja ehitusregistri andmetest. Eluruumiks on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruumiks on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum.
Vabatahtlik käibemaksu lisamine ja pöördmaksustamine
Vabatahtlikult käibemaksu lisamise kasutamisel tuleb kasutada pöördmaksustamist. See tähendab:
Müüja – ei lisa arvele käibemaksu, vaid ainult viite pöördmaksustamise kasutamisele (st arvele tulebki kirjutada “pöördmaksustamine”, § ei pea lisama). KMD-s tuleb kajastada tehingut lahtris 9.
Ostja – maksab müüjale netohinna, ilma käibemaksuta ja deklareerib oma käibemaksudeklaratsioonis nii müügikäibemaksu (lahter 1) kui ostukäibemaksu (kui on õigus käibemaks maha arvata lahtris 7). Kui mahaarvamise õigust ei ole, siis maksab ostja käibemaksu ise maksuametile.
Kohustuslik käibemaksu lisamine
Käibemaksuga tuleb aga kindlasti maksustada uue ehitise, oluliselt parendatud ehitise ja ehitusmaa (krundi) müük. Oluliseks parenduseks loetakse kui parendusega seotud kulutused ületavad vähemalt 10% võrra ehitise või selle osa enda (ilma selle aluse maata) soetusmaksumust enne parendamist, st moodustavad vähemalt 110% soetusmaksumusest enne parendamist. Parendamisega seotud kulude arvutamisel arvestatakse ilma käibemaksuta summasid.
Kinnisvara müügi maksustamise reeglid
Kokkuvõtvalt on kinnisvara müügi maksustamisel järgmised reeglid:
Maksuvaba käive:
- Kasutatud eluruumi müük
- Maa, mis ei liigitud ehitusmaaks
Vabatahtlik käibemaksuga maksustamise võimalus:
- Kasutatud mitteeluruumi müük
- Poolelioleva hoonega krundi müük
Maksustatav käive 20%:
- Uue ehitise müük (sh eluruum)
- Oluliselt parendatud ehitise müük
- Ehitusmaa müük
KINNISVARAGA SEOTUD TEENUSTE MAKSUSTAMINE
Kinnisasjaga seotud teenuste puhul on teenuste käibe maksustamise koht riik, kus kinnisasi asub (sõltumata ostjast). Ehk siis Eesti kinnisvaraga seotud teenuste korral on käibe tekkimisekoht Eesti.
Teenused kinnisvara hoolduse ja remondi valdkonnas
Kinnisasjaga seotud teenusteks on näiteks:
- ehitus- ja paigaldustöö, sealhulgas remondi- ja hooldustöö;
- järelevalveteenus objektil, projekteerimine/projekti planeerimine (kindel ehituskrunt), ehitus või muu sellega võrdväärne teenus, turvateenus;
- maatükil tehtavad tööd, sh põllumajandusega seotud, nagu maaharimine, külvamine, niisutamine, väetamine jms;
- kauba ladustamine kinnisasjal, kui kliendile on eraldatud konkreetne osa kinnisasjast ainult temale kasutamiseks;
- hoone või hoone osa hooldus, renoveerimine ja remont, sh puhastus-, plaatimis-, tapeetimis- ja parketitööd;
- püsistruktuuride, nt gaasi-, vee-, kanalisatsiooni- jms torustike hooldus, renoveerimine ja remont;
- muude kinnisasja või selle osaga seotud õiguste, kui eelnevalt nimetatud, üleandmine/loovutamine, sh luba kasutada kinnisasja osa, nt kalapüügi- ja jahilubade andmine või juurdepääs lennujaama ootesaalidesse, või sellise infrastruktuuri kasutamine, mille suhtes kohaldatakse teemaksu, nt sild või tunnel;
- selliste masinate või seadmete paigaldamine või kokkupanemine, mida saab pärast paigaldamist või kokkupanekut käsitada kinnisasja osana;
- masinate või seadmete hooldus ja remont, kontrollimine ja järelevalve, kui kõnealuseid masinaid või seadmeid saab käsitada kinnisasja osana;
- kinnisasja hindamine, sh ka siis, kui see teenus on vajalik kindlustuse jaoks, selleks et määrata kindlaks kinnisasja tagatisväärtus või et hinnata vaidlusjuhtumite korral riske ja kahjustusi;
- maa ja pinnase uuringud;
- metsaraie ning taimestiku lõikus;
- puhastamine/koristamine, akende pesu, jäätmekogumine või muu kinnisvarahooldus
kinnisvara haldamine (nii tehniline kui finantsiline); - eksperthinnangute andmine või muu sellega võrdväärne teenus;
- rendile, üürile või kasutusvaldusse andmine, näiteks tubade üürimine hotellinduses (majutusteenus) jms;
- statsionaarselt paigaldatud seadme või masina või seifi andmine üürile, rendile või kasutusvaldusesse;
- kinnisasja müügi või rendiga seotud vahendusteenus;
õigusteenused, mis on seotud kinnisasja üleandmise või kinnisasja omandiõiguse üleandmisega, teatavaid kinnisasjaõigusi või kinnisasja (olenemata sellest, kas seda käsitatakse materiaalse varana) puudutavate asjaõiguste kehtestamise või üleandmisega, nt notaritöö, või kinnisvara müügi või ostulepingu koostamisega, isegi juhul, kui vara õigusliku seisundi muutumist põhjustavat tehingut ei toimu.
Kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmine on üldreeglina maksuvaba (maksuhaldurit teavitades võib siiski maksustada, v.a. eluruumid).
Meeles tuleb pidada eluruumide üürimise erinüansse:
- leping kestvusega üle 3 kuu – igal juhul maksuvaba käive, üürile käibemaksu lisada ei tohi;
- üürile andmine lühiajaliselt (alla 3 kuu) – tegemist majutusteenusega ning maksustatakse 9% käibemaksuga.
KINNISVARAGA SEOTUD SISENDKÄIBEMAKSU MAHAARVAMINE
Kinnisvaraga seotud sisendkäibemaksu mahaarvamine sõltub ostu otstarbest. Kui ost oli mõeldud ainult maksustatava käibe tarbeks (näiteks majutusruumi remondikulud, uue eluruumi ost majutusteenuse osutamiseks või kasutamiseks kontorina), siis arvestatakse sisendkäibemaks 100% tagasi. Kui ost oli mõeldud ainult maksuvaba käibe tarbeks (näiteks eluruumi üürimiseks), siis käibemaksu sellelt ostult üldse tagasi ei küsita, kantakse kuluks. Kui ost oli mõeldud mõlema käibe tarbeks, siis arvestatakse käibemaks proportsionaalselt ehk osaliselt vastavalt maksustatava ja maksuvaba käibe suhtele.
Sisendkäibemaksu proportsionaalne mahaarvamine
Selleks on lubatud kasutada kahte erinevat meetodit:
1) proportsionaalse mahaarvamise meetod – raamatupidamises ei peeta arvestust, millega sisendkäibemaks seotud on. Kui maksustatav käive on 70% ja maksuvaba käive 30%, siis arvestatakse lihtsalt 70% sisendkäibemaksust tagasi ja 30% kantakse kuluks.
Proportsioon arvestatakse esialgu eelmise kalendriaasta alusel ja korrigeeritakse hiljem detsembri käibedeklaratsioonis, vastavalt reaalsele proportsioonile. Esimesel aastal määrab ettevõtja ise prognoositud proportsiooni.
2) otsearvestuse ja proportsionaalse mahaarvamise segameetod – raamatupidamises tuleb pidada eraldi arvestust, milleks ostud mõeldud olid.
10-aasta reegel
Kinnisvara sisendkäibemaksu mahaarvamise osas tuleb meeles pidada 10 aasta reeglit. Nimelt kui 10 aasta jooksul leiab aset kinnisvara kasutamine maksuvaba käibe jaoks või kinnisvara müüakse ära, tekib käibemaksu korrigeerimiskohustus. Näiteks kui ettevõte ostis 2014.aastal maksuvabalt laohoone ja müüs selle maksuvabalt aastal 2020. 2015.aastal aga tegi ettevõte laohoonele parendusi, millelt arvati maha 30000 eurot käibemaksu. Kuna parendusega seotud käibemaksu mahaarvamisest on laohoone müügihetkeks möödas vähem kui 10 aastat (antud näite puhul 5 aastat), tuleb riigile tagasi maksta 5/10 parendustega seotud kuludelt mahaarvatud sisendkäibemaksust.
Kinniasja ja sellega seotud maksustamise kohta leiad täiendavat infot ka Maksuameti lehelt.
Käibemaksukohuslasest ettevõtte nimel kinnisvaratehinguid tehes uuri põhjalikult, kuidas käibemaksu lisandumise või mitte-lisandumisega on.
Jaga seda artiklit julgelt ka sõbrast ettevõtjale. Küsimuste korral võta meiega ühendust.